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  • Gutachterausschuss 2022/2023

    Aktuelle Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt

    Der Berliner Residential-Markt zeigt Stabilität: Chancen und Potenzial trotz Marktveränderungen

    Seit der Finanzkrise in 2007/ 2008 befand sich der Berliner Immobilienmarkt kontinuierlich im Aufwärtstrend – die Preise stiegen Jahr für Jahr stetig an und erreichten in einigen Teilmärkten innerhalb von 10 Jahren eine bemerkenswerte Steigerung von bis zu 1.000% und damit dem Zehnfachen des ursprünglichen Werts. Die Immobilie entwickelte sich dabei zu einem besonders gefragten Finanzprodukt.

    Veränderte Rahmenbedingungen – wie steht es um den aktuellen Berliner Immobilienmarkt?

    Im Jahr 2022 haben sich die Rahmenbedingungen im Vergleich zu den Vorjahren deutlich verändert. Die bereits 2021 erkennbare Energiekrise wurde durch den Krieg in der Ukraine weiter verstärkt. Gestörte Lieferketten, steigende Baukosten und eine zunehmende Inflation haben den Immobilienmarkt stark beeinträchtigt. Dies ergibt sich aus einer Analyse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin im aktuellen Immobilienmarktbericht 2022/2023. Dieser basiert auf Daten aller notariell beurkundeten Immobilienverkäufe in Berlin. Die Datengrundlage für den Bericht ist die Kaufpreissammlung, welche insgesamt 21.708 Kauffälle aus dem Jahr 2022 für die Analyse herangezogen hat.

    Neueste Zahlen signalisieren positive Entwicklungen

    Mit einem Umsatzanteil von rund 88 % wird der Berliner Immobilienmarkt im Bereich Wohnungs- und Teileigentum wie gewohnt durch den Verkauf von Eigentumswohnungen dominiert. Die Kaufpreise werden in diesem Bereich in der Regel durch die Art, das Alter, die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes und die Zuordnung zur Wohnlage beeinflusst. „Der Preisanstieg setzte sich hier in fast allen Marktsegmenten weiter fort“, so der Gutachteraussschuss. Der durchschnittliche Kaufpreis aller im Jahr 2022 (2021) verkauften Eigentumswohnungen liegt bei 5.646 €/m² (5.379 €/m²) Wohnfläche.

    Als Gegenwärtstrend erlebte der Berliner Immobilienmarkt im Jahr 2022 in sämtlichen Teilmärkten einen Umsatzrückgang. Die Anzahl der Immobilienverkäufe reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr um 21% auf insgesamt 21.708 Fälle. Der Gesamtgeldumsatz sank um 27% auf 17,5 Mrd. € im Vergleich zum Vorjahr. Laut Gutachterausschuss zeichnen sich für nahezu alle Teilmärkte Preisrückgänge von 6 % bis 27 % in 2023 ab. Eine Ausnahme bildeten neu gebaute Eigentumswohnungen, bei denen im 1. Quartal 2023 ein Preisanstieg zu beobachten war. Die gestiegenen Baukosten, höheren Finanzierungskosten und die Verunsicherung aufgrund geopolitischer Rahmenbedingungen führten zu einer erheblichen Zurückhaltung der Marktteilnehmer:innen.

    Gutachterausschuss 2022/2023

    „Berlin ist nicht nur aufgrund seiner Geschichte eine außergewöhnliche und anziehende Metropole. Dies kann u.a. auch an den langjährigen Preisentwicklungen ausgewählter Immobilienteilmärkte abgelesen werden."

    Aktuelle Entwicklungen im Wohn- und Teilgentum

    Entwicklungen nach Immobilienart

    Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

    Ungefähr 60 % der verkauften Eigenheime in Berlin waren freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser. In diesem Segment zeigte sich im Berichtsjahr fast durchweg ein anhaltendes Preisniveau, wobei es in den guten und sehr guten Wohnlagen zu einer Stagnation oder teilweise leichtem Rückgang kam. Der durchschnittliche Kaufpreis aller im Jahr 2022 (2021) in Berlin verkauften freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt 787.000 € (785.000 €), was einem Wert von 4.692 €/m² (4.403 €/m²) wertrelevanter Geschossfläche entspricht.

    Entwicklungen nach Immobilienart

    Townhäuser

    Townhäuser sind eine in Berlin seit einigen Jahren beobachtete mehrgeschossige Einfamilienhausbebauung auf vergleichsweise kleinen, schmalen Grundstücken in innerstädtischen Lagen mit geschlossener Bauweise. Der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2022 (2021) in Berlin verkauften Townhäuser beträgt 2.762.857 € (1.575.000 €). Typischerweise bewegt sich die Kaufpreisspanne für Weiterverkäufe zwischen 1.300.000 und 11.000.000 €.

    Entwicklungen nach Immobilienart

    Doppelhaushälften

    Etwa 23 % der Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin entfielen auf Doppelhausgrundstücke. Auch in diesem Teilmarkt stieg das Preisniveau größtenteils an, lediglich für die Baujahre 1949 bis 1970 wurden Rückgänge verzeichnet. Der durchschnittliche Kaufpreis aller im Jahr 2022 (2021) in Berlin verkauften Doppelhaushälften beträgt 687.000 € (597.000 €), was einem Wert von 4.417 €/m² (4.142 €/m²) wertrelevanter Geschossfläche entspricht.

    Entwicklungen nach Immobilienart

    Villen und Landhäuser

    Im Berichtsjahr prägten Immobilien in guten und sehr guten Wohnlagen in den Ortsteilen Grunewald, Schmargendorf, Dahlem, Nikolassee, Wannsee und Zehlendorf diesen Teilmarkt. Die vielfältige Bandbreite der Kaufpreise für Villen und Landhäuser resultiert hauptsächlich aus objektbezogenen Unterschieden in Bezug auf Lage, Grundstücks- und Gebäudegröße sowie Art, Ausstattung und Zustand der Bebauung. Der höchste erzielte Kaufpreis für ein Villengrundstück beläuft sich auf rund 29 Mio. € und wurde im Ortsteil Grunewald erzielt.

    Entwicklungen nach Immobilienart

    Reihenhäuser

    Reihenhausgrundstücke machen weiterhin etwa 17 % aller verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Auch auf diesem Teilmarkt ist ein gestiegenes Preisniveau in fast allen Baujahrs- und Wohnlagengruppen zu verzeichnen. Lediglich in den guten und sehr guten Wohnlagen der Baujahrsgruppe von 1949 bis 1970 wurde ein Preisrückgang von fast 10 % festgestellt. Der durchschnittliche Kaufpreis aller im Jahr 2022 (2021) in Berlin verkauften Reihenhausgrundstücke beträgt 595.000 € (640.000 €), was einem Wert von 4.327 €/m² (4.261 €/m²) wertrelevanter Geschossfläche entspricht.

    Neue Chancen auf bezahlbare Wohnräume laut Gutachterausschuss

    Steigende Baukosten, erhöhte Anforderungen an energetische Sanierungen im Bestand, gestiegene Finanzierungskosten und eine hohe Inflationsrate haben dazu geführt, dass sich der Immobilienmarkt in einer abwartenden Haltung befindet.

    Diese Entwicklungen führten zu einer gesteigerten Unsicherheit und einem Rückgang der Transaktionen: Im ersten Quartal 2022 wurden noch Preissteigerungen beobachtet, die an die Vorjahre anknüpften. Im zweiten Quartal verlangsamte sich die Preis- und Marktdynamik bereits, was auf einen neuen Preisfindungsprozess zurückzuführen ist. Im dritten Quartal kam es zu einem Rückgang der Transaktionen bei weitgehend stabilen Kaufpreisen. Die nun deutlich spürbaren höheren Finanzierungskosten und Nebenkosten verunsicherten den Käufermarkt zunehmend. Viele Verkäufer:innen sind zurückhaltend und gewähren noch keine Preisnachlässe, was diejenigen, die kaufen möchten, vor Herausforderungen stellt.

    Insgesamt lässt sich erwarten, dass der Berliner Immobilienmarkt im Jahr 2023 eine stabile Entwicklung durchlaufen wird: Neue Chancen auf bezahlbare Wohnräume könnten sich laut Gutachterausschuss in 2023 auftun, indem sich die Preise stabilisieren und mehr erschwingliche Optionen für Wohnungssuchende entstehen. Neue innovative Bauprojekte und nachhaltige Entwicklungen werden das Stadtbild bereichern. Trotz möglicher Herausforderungen bleibt die Aussicht für den Immobilienmarkt vielversprechend, da Berlin als pulsierende Metropole ihre Anziehungskraft auf Investor:innen und Wohnsuchende beibehält.

    Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, www.berlin.de/gutachterausschuss

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      Die aktuellen Entwicklungen des Berliner Immobilienmarktes im Überblick

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