Berlins Immobilienpreise stiegen im vergangenen Jahr angesichts der Zinswende, Inflation, geopolitischer Veränderungen und einer allgemeinen Krisenstimmung etwas langsamer. Dennoch ist Berlins Immobilienportfolio breitgefächerter denn je, die Leerstandsquote mit 0,9 % weiterhin gering und die Nachfragesituation durch die steigenden Zuzugszahlen stark. Berlin bleibt ein stabiler, sicherer und attraktiver Immobilienmarkt – insbesondere, weil extreme Preisschwankungen nach unten ausgeblieben sind und der Hauptstadtwohnungsmarkt sich als weitestgehend stabil bewährt hat. Unser Marktbericht gibt Insights über die Miet- und Kaufpreisniveaus verschiedener Lagen, das Transaktionsvolumen sowie die Immobilienpreisentwicklungen der Jahre 2019 bis 2022 von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern und gibt eine Prognose für 2023.

Einer der gefragtesten Wohnimmobilien- & Wirtschaftsstandorte Deutschlands

Seit 2005 ist die Wirtschaftskraft in keinem anderen Bundeslandes prozentual so stark gestiegen wie in Berlin. Als Innovations- und Hightech-Standort genießt die Hauptstadt das Vertrauen angesehener, internationaler Investor:innen. Mit einem vielfältigen Arbeitsplatzangebot, neu entstehenden Quartieren, attraktiven Neubauprojekten und dem weiterhin starken Nachfrageüberhang bei gleichzeitig geringen Beständen ist Berlin ein gefragter Lebensmittelpunkt für viele Menschen. Dies zeigt sich nicht zuletzt in den Bevölkerungsentwicklungen der letzten Jahre: Von derzeit rund 3,67 Millionen Menschen soll die Einwohner:innenzahl bis 2040 auf etwa 3,96 Einwohner:innen ansteigen. Für 2025 geht die Prognose von rund 3,87 Millionen Menschen in Berlin aus – damit rund 96.000 mehr als im Jahr 2021.

Bei einer Kaufkraft pro Kopf von 23.050 € und einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen von 5.884 € (+9,7 % zum 1. Halbjahr 2021), einem durchschnittlich erzielten Angebotspreis für Wohnungen von 749.500 € (+10,4 % zum 1. Halbjahr 2021) sowie einer weiterhin hohen Nachfrage trotz veränderter Finanzierungsbedingungen, entwickelt sich die aktuelle Ausgangssituation in Berlin für Verkäufer:innen hervorragend. Im bundesweiten Vergleich der Preisniveaus für Eigentumswohnungen befindet sich Berlin auf dem vierten Platz nach Hamburg, Frankfurt am Main und München.

Neue Spitzenwerte in den Preisniveaus für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin

Das höchste Preisniveau von Ein- und Zweifamilienhäusern in Berlin mit Spitzenwerten zwischen 2 Millionen und 15 Millionen Euro weisen sehr gute Lagen in Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Grunewald, Zehlendorf, Lichterfelde sowie Teile von Westend, Prenzlauer Berg, Frohnau, Hermsdorf und Kladow auf. Hier liegt der Quadratmeterpreis beim Kauf von Eigentumswohnungen zwischen 7.000 Euro und 19.300 Euro/m². Gut gelegene Stadtteile sind zentrumsnahe Bezirke wie Kreuzberg und weitere Teile von Prenzlauer Berg, aber auch weiter außerhalb gelegene Bezirke wie Spandau, Steglitz, Waidmannslust und Friedrichshagen, die dank ihrer vorteilhaften Anbindung in die Innenstadt und die Naturnähe beliebt sind. Das Preisniveau dieser Lagekategorie für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegt sich zwischen 1,3 Millionen Euro und 5 Millionen Euro. Eigentumswohnungen in diesen Bezirken erzielen durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 6.000 Euro und 10.000 Euro/m². In mittleren Lagen Berlins wie Neukölln, Weißensee, Lichtenberg, Pankow, Wedding sowie Teile von Tempelhof kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Kaufpreisen zwischen 650.000 Euro und 2 Millionen Euro gerechnet werden. Die Preise für Eigentumswohnungen variieren hier zwischen 4.500 Euro und 7.500 Euro/m². In einfachen Lagen wie Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen und Reinickendorf sowie großen Teilen Rudows und Tempelhofs liegen die Angebotspreise zwischen 500.000 Euro und 1,2 Millionen Euro – durchschnittlich werden hier Eigentumswohnungen zwischen 4.000 Euro und 7.000 Euro/m² verkauft.

Prognose und Trendentwicklung

Aufgrund der starken Wohnraumnachfrage und des knappen Angebots geht Engel & Völkers Berlin Residential auch für 2023 von steigenden Immobilienpreisen in und um Berlin aus. Durch die historischen Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank als Reaktion auf die anhaltende Rekordinflation wird die Nachfrage nach Immobilien zukünftig voraussichtlich geringfügig sinken. Dies könnte auch einen leichten Preisabfall zur Folge haben. Bis Ende 2022 werden Zinsen um etwa 3,5 % für zehnjährige Darlehen erwartet – eine erforderliche Maßnahme, um weiter gegen die Inflation vorzugehen. Dabei ist die erwartete Leitzinserhöhung bereits in den derzeitigen Bauzinsen eingepreist. Durch die Erhöhung des Leitzins verteuert sich die finanzielle Gesamtbelastung für Immobilienkäufer:innen. Diesen Effekt veranschaulicht die Rechnung in unserem Blog Artikel. Auch wenn die steigenden Zinsen die größtenteils mit Krediten finanzierten Immobiliengeschäfte kostspieliger machen, liegen die Zinsen im langjährigen Vergleich weiterhin auf einem verhältnismäßig günstigen Niveau.

Steigende Zinsen und Energiekosten, Rohstoffknappheit und Inflation werden den Berliner Investmentmarkt zeitweise belasten, jedoch durch die auch zukünftig steigende Nachfragesituation ausgeglichen werden: Ein prognostizierter Zuzug auf rund 3,96 Einwohner:innen bis 2040 zeichnet Wohninvestments langfristig als sichere und risikoarme Assetklasse. Die Vermietung von Wohnimmobilien zeigt sich trotz der veränderten Zinslage ebenso als sichere Anlageform für Kapitalanleger:innen. Aktuelle Bewegungen am Zinsmarkt, die Inflationsentwicklung und geopolitische Veränderungen lassen potentielle Käufer:innen vorsichtiger werden – Berlin und das vielfältige Umland bleiben dennoch ein attraktiver Markt für nationale und internationale Kund:innen. Insbesondere das grüne Umland der Hauptstadt rückt zunehmend in den Fokus, da sich der Suchradius bei vielen Kaufinteressent:innen durch die Möglichkeit von Remote Work erweitert hat und hier das Preisniveau im Vergleich zur Innenstadt noch relativ moderat ist. So sind Orte am Berliner Stadtrand mit Haus und Garten beispielsweise in Falkensee, Kleinmachnow oder Königs Wusterhausen dank ihrer ruhigen Lage und der ländlichen Wohlfühlatmosphäre besonders bei jungen Paaren, Familien mit Kindern sowie Berufstätigen mit flexiblen Arbeitsmodellen beliebt. Die steigende Bautätigkeit in Berlin wird auch die Zahl der Erstkäufe von Neubauwohnungen steigen lassen. Hohe Baukosten in Kombination mit der hohen Inflationsrate zeigen jedoch in den Prognosen eine Verlangsamung der Fertigstellung von Immobilien auf dem Markt, wodurch die Nachfrage weiterhin nicht hinreichend gedeckt werden kann.

*Die Datenerhebung wurde auf der Grundlage der Daten von folgenden Quellen erfasst: Engel & Völkers Residential, Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, VALUE Marktdatenbank, Gutachterausschuss Berlin, GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®.

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