Berlins urbanes Lebensgefühl, die spannende Kunst- und Kulturszene, der vielfältige Arbeitsmarkt sowie das breite Bildungsangebot ziehen weiterhin viele Menschen aus allen Ländern der Welt in die Bundeshauptstadt. Diese gehört zweifellos zu den dynamischsten Metropolen, erfreut sich anhaltender Beliebtheit und erwartet auf dem Immobilienmarkt auch künftig ein starkes Wachstum. Unser Marktbericht gibt Insights über die Miet- und Kaufpreisniveaus verschiedener Lagen, das Transaktionsvolumen sowie die Immobilienpreisentwicklungen der Jahre 2019 bis 2021 von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern. 

Einer der gefragtesten Wohnimmobilienstandorte Deutschlands 

Das anhaltend niedrige Zinsniveau und die stetig ansteigende Bevölkerungszahl machen Berlin zu einem der gefragtesten Wohnimmobilienstandorte Deutschlands. Mit aktuell mehr als 3,8 Millionen Menschen hat die Bundeshauptstadt seit 2015 ein Wachstum von +4,4 Prozent erlebt. Corona bedingt kam es 2020 in vielen Städten zu einem Bevölkerungsrückgang, nicht aber in Berlin. Der kontinuierliche Bevölkerungszuwachs wirkt sich dementsprechend auf den Wohnungsmarkt aus – seit Jahren verzeichnen die Immobilienpreise in der Metropole eine konstante Steigerung. In den begehrten Lagen der Stadt ist das Angebot an Wohnraum zwar entsprechend knapp, das Potenzial für Neubauentwicklungen in Berlin jedoch noch nicht ausgeschöpft. Dass Wohnraum in Berlin so gefragt ist, zeigt auch die geringe Leerstandsquote von 0,8 Prozent.

Auswirkungen der Pandemie auf den Immobilienmarkt

Ob als bunte Kulturstadt, bedeutendes Wirtschafts- und Industriezentrum oder angesehener Universitätsstandort – Berlins Strahlkraft reicht immer weiter ins Umland und setzt nachhaltige Impulse. Das eigene Zuhause als Lebensmittelpunkt gewann mit der Corona Pandemie an Bedeutung: Mehr Platz, zusätzliche Rückzugsmöglichkeiten und die Nähe zur Natur sind gefragter denn je. Insbesondere für Kapitalanleger:innen hat sich der Wohnimmobiliensektor als krisenfest erwiesen. Während der Aktienmarkt seine Volatilität beim Ausbruch der Corona Pandemie gezeigt hat, erkennen immer mehr Kapitalanleger:innen das Investmentpotenzial von Wohnimmobilien. Trotz der Corona Pandemie stieg die Gesamtzahl der gehandelten Wohnimmobilien 2020 sogar leicht gegenüber dem Vorjahr auf fast 590.000 Wohnimmobilien an. Ein leichter Rückgang im Segment Eigentumswohnungen (- 0,6 Prozent) konnte durch eine Zunahme der Transaktionen der Ein- und Zweifamilienhäuser (+ 1,6 Prozent) aufgefangen werden. Durch deutlich steigende Preise stieg das Transaktionsvolumen in beiden Segmenten, wodurch jeweils ein neuer Rekordumsatz erreicht wurde. Die Trennung zwischen der Metropole Berlin und dem Brandenburger Land verschwimmt zunehmend und führt zu einer merklichen Homogenisierung in den Köpfen der Bevölkerung. Vor allem die Gemeinden um Berlin sind sehr aktiv und entwickeln sich stark, um ihren Bürger:innen eine hohe Lebensqualität zu bieten – ein Prozess, der sich nicht nur im enorm steigenden Wohnwert des Umlandes erkennen lässt, sondern auch in der zunehmenden Verlagerung des Lebensmittelpunktes vor die Tore Berlins, so Günter Th. Fischer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Berlin & Brandenburg. Erfahren Sie mehr über den Trend zur Landlust in unserem Blog Artikel hier.

Preisunterschiede zwischen Großstadt und Land dennoch weiterhin hoch

Insgesamt ist der Unterschied zwischen Großstadt und Land weiterhin hoch – jedoch steigt aktuell das Preisniveau im Umland der Top-7-Städte sogar noch deutlicher als in den Städten. Die Nachfrage nach Wasserlagen sowie nach Lagen im grünen Umland haben im letzten Jahr deutlich zugenommen. Hendrik Treff, Geschäftsführer von Engel & Völkers Projektvertrieb Berlin glaubt „an eine weiterführende Entwicklung von Mikrostandorten in bereits etablierten Wohnlagen, wie beispielsweise Wasserlagen in Köpenick oder Konradshöhe, an das südliche Pankow sowie an einen starken Nachfragezuwachs in dem Berliner Umland. Hier rücken Seenlagen für Erst- und Zweitwohnsitze zunehmend in den Fokus.“

Neue Spitzenwerte in den Preisniveaus für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin

Das höchste Preisniveau von Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin mit Spitzenwerten zwischen 900.000 und 10 Millionen Euro weisen sehr gute Lagen wie Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Grunewald, Zehlendorf, Lichterfelde sowie Teile von Westend, Prenzlauer Berg, Frohnau, Hermsdorf und Kladow auf. Hier liegt der Quadratmeterpreis beim Kauf von Eigentumswohnungen zwischen 6.500 und 21.000 Euro/m². In mittleren Lagen Berlins wie Neukölln, Weißensee, Lichtenberg, Pankow, Wedding sowie Teilen von Tempelhof kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Kaufpreisen zwischen 500.000 und 2 Millionen Euro gerechnet werden, die auf Quadratmeterpreisen zwischen 3.000 und 8.000 Euro/m² berechnet werden. In einfachen Lagen wie Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen und Reinickendorf sowie großen Teilen Rudows und Tempelhofs liegen die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro/m² – durchschnittlich werden hier Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 300.000 und 650.000 Euro verkauft.

Prognose und Trendentwicklung

Aufgrund der starken Wohnraumnachfrage und des knappen Angebots geht Engel & Völkers Berlin Residential auch für das kommende Jahr von steigenden Immobilienpreisen in und um Berlin aus. Der Nachfrageüberhang kann zu Mietsteigerungen führen, welche mit der Suche nach Alternativen wie dem Kauf von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern begegnet wird. Insbesondere die Lagen im grünen Umland werden zunehmend interessanter, da sich der Suchradius bei vielen Kaufinteressent:innen durch die Möglichkeit von Remote Work erweitert hat und hier das Preisniveau im Vergleich zur Innenstadt noch relativ moderat ist. So sind Orte am Berliner Stadtrand mit Haus und Garten beispielsweise in Falkensee, Kleinmachnow oder Königs Wusterhausen dank ihrer ruhigen Lage und der ländlichen Wohlfühlatmosphäre besonders bei jungen Paaren, Familien mit Kindern sowie Berufstätigen mit flexiblen Arbeitsmodellen beliebt. In den an Berlin angrenzenden Landkreisen liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bei rund 460.000 Euro und damit 19 Prozent höher als im Vorjahr. Die steigende Bautätigkeit in Berlin wird auch die Zahl der Erstkäufe von Neubauwohnungen steigen lassen. Hohe Baukosten in Kombination mit der hohen Inflationsrate zeigen jedoch in den Prognosen eine Verlangsamung der Fertigstellung von Immobilien auf dem Markt, wodurch die Nachfrage weiterhin nicht hinreichend gedeckt werden kann.

Die Datenerhebung wurde auf der Grundlage der Daten von folgenden Quellen erfasst: Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial, empirica-systeme, Stadt Berlin, CBRE-empiricia Leerstandsindex, Gutachterausschüsse der jeweiligen Stadt, Gewos-Immobilienmarktanalyse IMA®.

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