Koalitionsvertrag 2021

Das plant die neue Bundesregierung für die Immobilienwirtschaft

Unter dem Titel „Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ stellten am 24. November 2021 SPD, Bündnis 90/Grüne und FDP den neuen Koalitionsvertrag vor. Das Bauen und Wohnen der Zukunft soll „bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen” gestaltet werden. Neue Rahmenbedingungen für die Förderung von Wohnungsneubau, den Erwerb von Wohneigentum, Schutz der Mieter:innen und Auflagen für den Klimaschutz zeichnen die Zukunftspläne. Wir haben die wichtigsten Gesetzesvorhaben für Sie zusammengefasst:

 

Koalitionsvertrag 2021

Förderung von Wohnungsneubau

  • Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr – davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen
  • finanzielle Unterstützung für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung
  • Bund-Länderprogramm zur Förderung von Investitionen in studentisches Wohnen, für junges Wohnen und Wohnen für Auszubildende
  • Anhebung der linearen Abschreibung für den Neubau von Wohnungen von zwei auf drei Prozent
  • Förderung der KfW Bank für altersgerechtes Wohnen
  • flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer auf Länderebene, um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern
  • Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren
Koalitionsvertrag 2021

Klimaschutz

  • nach Auslaufen der Neubauförderung für den KfW-Effizienzhausstandard 55, wird ein neues Förderprogramm für den Wohnungsneubau eingeführt, welches die CO2-Emissionen pro Quadratmeter berücksichtigt
  • Anhebung der linearen Abschreibung für den Neubau von Wohnungen von zwei auf drei Prozent
  • ab dem 1. Juni 2022: Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen, welches die Umlage des CO2-Preises nach BEHG regelt; sollte dies zeitlich nicht gelingen, werden die erhöhten Kosten durch den CO2-Preis hälftig zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen geteilt
  • ab 1. Januar 2025: neu eingebaute Heizungen sollen durch 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden
  • Einführung eines digitalen Gebäuderessourcenpasses, um den Einsatz grauer Energie sowie Lebenszykluskosten verstärkt betrachten zu können
  • Prüfung des Umstiegs auf Teilwarmmiete: Vermieter:innen sollen für eine Basisversorgung mit Wärme zuständig sein – der zusätzliche Verbrauch soll verbrauchsabhängig von Mieter:innen bezahlt werden
Koalitionsvertrag 2021

Schutz der Mieter:innen

  • Kappungsgrenze soll auf elf Prozent in drei Jahren abgesenkt werden
  • Mietpreisbremse soll bis zum Jahr 2029 verlängert werden
  • qualifizierte Mietspiegel sollen gestärkt und rechtssicher ausgestaltet werden; zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden
  • für Gemeinden ab 100.000 Einwohner:innen sollen qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden
  • mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen
  • Neubetrachtung geltender Lärmschutzvorschriften
  • bis zum Jahr 2030 Obdach- und Wohnungslosigkeit überwinden
Koalitionsvertrag 2021

Wohneigentum

  • es soll mehr Menschen ermöglicht werden, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen
  • Hürden beim Eigentumserwerb sollen durch eigenkapitalersetzende Darlehen und Unterstützung von Schwellenhaushalten z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb gesenkt werden
  • flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z. B. durch einen Freibetrag ermöglichen
  • illegale Finanzierung von Immobilien durch geeignete Maßnahmen bekämpfen – z. B. durch einen Versteuerungsnachweis für gewerbliche und private Immobilienkäufer:innen aus dem Ausland, bei jeglichem Immobilienerwerb in Deutschland sowie ein Verbot des Erwerbs von Immobilien mit Bargeld
  • Einführung eines Sachkundenachweises für Makler:innen, Miet- und WEG-Verwalter:innen
Koalitionsvertrag 2021

Neues Bauministerium

Die Immobilienwirtschaft forderte schon lange ein eigenes Bauministerium für Deutschland, welches rund um das Bauen und Wohnen zuständig ist. Das SPD-geführte Bauministerium soll eine Bau- und Investitionsoffensive starten, um schnell und günstig zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und zu erhalten – mit dem Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, von denen 100.000 geförderte Wohnungen sein sollen. Neben der Schaffung neuen Wohnraums, zählen die Einführung eines Bau-, Wohnkosten und Klimachecks sowie eines Potenzialflächenregisters zu den Plänen der neuen Koalition.

Koalitionsvertrag 2021

Investitionen und Förderung

Die Politik möchte Investitionen in Immobilien fördern. Zeitnah soll eine neue Wohngemeinnützigkeit auf den Weg gebracht werden, um so eine neue Dynamik in den Bau und die dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums zu erzeugen. Wer in den sozialen Wohnungsbau investiert und/oder bezahlbare Mieten anbietet, erhält zukünftig steuerliche Förderungen und Investitionszulagen. Die Wohngemeinnützigkeit soll nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit die Struktur der etablierten Wohnungswirtschaft ergänzen – ohne diese zu benachteiligen. Die Koalition möchte zudem Investitionen in Wohnungen für Studierende und Auszubildende unterstützen sowie altersgerechtes Wohnen und Barriereabbau verstärken. 

Koalitionsvertrag 2021

Digitalisierung und Vereinfachung

Durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung  verspricht die kommende Regierungskoalition die Kosten für den Wohnungsbau zu senken. Typengenehmigungen sollen modulares und serielles Bauen und Sanieren beschleunigen; angepasste Prozesse der Normung und Standardisierung sollen Bauen günstiger machen. Rechtliche Grundlagen sollen geschaffen werden, um  eine vollständige Digitalisierung der Bauleitplanverfahren zu ermöglichen.

Ausblick für Vermieter:innen: Neue Auflagen, weniger Rendite

Die wichtigsten Themen der neuen Koalition sind der Klima-, Umwelt- und Ressourcenschutz. Immobilieneigentümer:innen werden mit einem weitreichenden Forderungskatalog konfrontiert, der zukünftig die Nutzung erneuerbarer Energien in den Fokus rückt. So plant die Regierung ab 2025, dass neu eingebaute Heizungen durch 65 Prozent erneuerbare Energien betrieben werden sollen. Zu den Investitionen in die energetische Sanierung kommen viele neue bürokratische Auflagen wie ein digitaler Gebäude-Ressourcenpass, welcher den Einsatz von grauer Energie sowie die Lebenszykluskosten von Gebäuden transparent machen soll. Ein digitales Gebäudeenergiekataster sowie einen Bau-, Wohnkosten und Klimacheck werden diesen ergänzen. Wer am Ende die Kosten für die vielen Maßnahmen für mehr Klimaschutz im Gebäudesektor trägt, bleibt im Koalitionsvertrag vage formuliert.

Die Regierung möchte vor allem Mieter:innen entlasten und verspricht ein umfangreiches Paket. Dazu gehören mehr Wohngeld, Unterstützung durch eine Klimakomponente und die Teilwarmmiete. Zukünftig sollen Vermieter:innen für eine Basisversorgung mit Wärme zuständig sein – der zusätzliche Verbrauch soll verbrauchsabhängig von Mieter:innen bezahlt werden. Einmalig hinzukommen, soll mit Blick auf die steigenden Energiekosten in diesem Winter ein erhöhter Heizkostenzuschuss für sozial schwache Familien.

Für Gemeinden ab 100.000 Einwohner:innen werden qualifizierte Mietspiegel verpflichtend und die Mietpreisbremse soll bis zum Jahr 2029 verlängert werden. Neue Auflagen verursachen langfristig steigende Kosten bei Eigentümer:innen, wodurch Ertragssteigerung in der Vermietung durch die weitreichende Marktregulierung kaum noch möglich erscheinen. Die Vorhaben der neuen Regierung erschweren es tragfähige Renditen allein über Mieterträge zu erzielen. Da die endgültige Zustimmung der Parteien noch aussteht, bleibt abzuwarten, welche Vorhaben zukünftig umgesetzt werden.


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