Engel & Völkers Berlin über die Bedeutung der Lage einer Immobilie

Die Lage einer Immobilie ist für Käufer:innen, Verkäufer:innen, Investor:innen von gleichermaßen hoher Bedeutung, denn sie ist nicht nur einer der entscheidendsten Faktoren in der Bewertung und Preisermittlung einer Immobilie, sondern auch ein unveränderbarer Faktor. Selbst der Ursprung des Wortes geht auf das lateinische Wort “immobilis” zurück und bedeutet “unbeweglich”. Daher ist es nicht verwunderlich, dass eine Immobilie ein unbewegliches Sachgut, ein Grundstück oder ein Bauwerk bezeichnet. Umgangssprachlich wird der Begriff jedoch insbesondere für bebaute Grundstücke oder ausschließlich für die Bezeichnung von Gebäuden verwendet.

Bei der Marktwerteinschätzung einer Immobilie, spielt die Lage eine entscheidende Rolle, denn der Gesamtpreis wird aus dem Grundstückspreis und dem Wert der Immobilie errechnet. Dabei ist die Lage der nicht veränderbare Faktor des Kalküls und genau deshalb von größter Bedeutung. Alle auf das Objekt bezogenen Faktoren wie die Bausubstanz, Größe oder der Pflegezustand sind wandelbar. Daher kann es durchaus sein, dass in einer Bestlage das Grundstück in der Preisermittlung bedeutender ist als die darauf befindliche Immobilie. Umgekehrt bedeutet es, dass in einer weniger attraktiven Lage der Gesamtpreis stärker durch das Objekt als durch den Bodenwert bestimmt wird.

Immobilienexperten bewerten: Mikro- und Makrolagen

Immobilienexpertinnen und -experten treffen eine wichtige Spezifizierung, indem sie in die Mikrolage, welche die unmittelbaren Bedingungen vor Ort kennzeichnet, und die Makrolage, welche sich auf das räumlich weiter gefasste Umfeld wie den Stadtteil oder die Region bezieht, unterscheiden. Für Immobilienan und -verkäufe im Wohnhaus- und Wohnungsbereich haben sich je nach Bewertung der Mikro- und Makrolage vier Abstufungen der Lagebeurteilungen etabliert. Diese reichen von der Bestlage über die gute und durchschnittliche bis hin zur einfachen Lage. Im Feld der gewerblichen Immobiliengeschäfte wird häufig ebenfalls in vier Kategorien unterteilt: die 1A-, 2A-, 1B- und 2B-Lage, wobei die Bestlage mit 1A bezeichnet wird. Bei der Bewertung der Makrolage werden u.a. die Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft, Wirtschaftsentwicklung, öffentliche Einrichtungen, Verkehrsinfrastruktur sowie Kosten wie Lohnniveau und kommunale Gebühren einbezogen. Bei der Mikrolage hingegen werden weichere Faktoren wie der soziale Status, Lärmeinflüsse, Häuserzustand, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Nahverkehr, die Straßenanbindung, Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum sowie Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten des unmittelbaren Umfeldes betrachtet.

Investieren – doch in welche Lage?

Bei Immobilien in den guten und besten Lagen ist nicht nur von einer Wertbeständigkeit, sondern im besten Falle von einer langfristigen Wertsteigerung auszugehen. Daher sind sie entsprechend  hochpreisiger. Gerade deshalb ist für Investorinnen und Investoren eine Abwägung zu schlechteren Standorten interessant, denn diese können geringere Ankaufspreise und höhere Mietrenditen in der Anfangsphase bedeuten. Wertsteigerungspotenzial ist hingegen unwahrscheinlicher.

Privater Immobilienkauf – auf die Traumlage kommt es an

Befindet sich eine Privatperson in einer Phase der Standortveränderung und die Makrolage ist bereits geklärt, so empfiehlt es sich, vor einem Immobilienkauf die Mikrolage genau unter die Lupe zu nehmen. Was wäre die persönliche Traumlage? Sehen Sie sich in einem bunten urbanen Umfeld mit fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten oder eher in einer ruhigen Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr? Oder vielleicht doch sogar eine Alleinlage mitten in der Natur? Wie beurteilen Sie die Entfernung zum Arbeitsplatz? Legen Sie Wert auf den öffentlichen Nahverkehr oder mehr auf die Anbindung an das Autobahnnetz? All diese Fragen zeigen, wie unterschiedlich die persönliche Traumlage aussehen kann und wie wichtig diese Entscheidungen für das Wohlfühlen im neuen Zuhause sind.

Lagebewertung: Für heute und die Zukunft

Da Investitionen in Immobilien langfristig zu sehen sind, gilt es, auf der Suche nach der geeigneten Lage einer zukünftigen Immobilie den Standort nicht nur für den Moment, sondern auch visionär für die kommenden Jahre zu beurteilen. Hier empfiehlt es sich, möglichst viele Informationsquellen heranzuziehen – beim zuständigen Bauordnungsamt Bebauungspläne einzusehen, bereits genehmigte größere Bauvorhaben in der Nähe prüfen sowie sich an aktuellen Mietpreisspiegeln und Bodenrichtwerten orientieren. Letzterer bezeichnet den Grundstückspreis einer bestimmten Gegend und wird regelmäßig neu ermittelt. So können  zukünftigen Entwicklungspotenziale einer Lage genau betrachtet werden, um sicherzustellen, dass man langfristig mit der ausgewählten Lage zufrieden sein wird.